使い方

入力は3つだけです。(1)入居年数(入居から退去までの期間)、(2)建物の構造(フローリング全面張替えや浴槽など「建物の耐用年数」を使う項目があるときだけ)、(3)精算書・見積書の項目と金額。項目は「+ 項目を追加」で何行でも増やせるので、精算書全体をまとめて検証できます。

結果には、項目ごとの「ガイドライン基準の借主負担額」と合計が表示されます。請求合計との差額があれば、その分が交渉の材料になります。「結果をコピー」を押すと、管理会社への確認メールにそのまま貼れる形式でコピーされます。

計算の仕組み(国交省ガイドライン準拠)

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」は、借主に原状回復義務がある場合でも、費用の全額を借主が負担するのではなく、耐用年数の経過時点で残存価値1円となる直線を想定して負担割合を算定するとしています。このツールは次の式をそのまま機械的に適用しています。

経過年数を考慮する項目: 借主負担額 = 修繕費用 × (耐用年数 − 経過年数) ÷ 耐用年数(月単位で計算)。耐用年数を超えて入居していた場合、負担は残存価値の1円になります。
経過年数を考慮しない項目(畳表・襖紙・障子紙などの消耗品、部分補修が可能なフローリング、鍵の紛失など): 修繕費用がそのまま負担の目安になります。ただし借主の負担は「毀損部分の補修に必要な最低限度」(㎡単位・1枚単位など)に限定されるのが原則です。
経過年数は、ガイドラインの実務にならい入居年数で代替しています(入居時に新品に交換されていた前提)。入居時から使い込まれていた設備は、その分を経過年数に加えて考えるのが原則です。

内蔵している耐用年数データ

6年	壁紙(クロス)、クッションフロア、カーペット、畳床、エアコン等の冷暖房機器、電気冷蔵庫・ガスレンジ、インターホン
5年	流し台
8年	書棚・たんす等(金属製以外の家具)
15年	便器・洗面台等の給排水・衛生設備、金属製の家具
建物の耐用年数	フローリング全面張替え、ユニットバス・浴槽など建物に固着した設備(木造22年、鉄骨19〜34年、RC/SRC 47年)
考慮しない	フローリング部分補修、畳表(表替え)、襖紙・障子紙、柱・建具、鍵の紛失時の交換、(特約による)ハウスクリーニング

出典: 国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」および同「ガイドラインに関する参考資料(令和5年3月)」。

よくある質問

ガイドラインに法的な強制力はありますか?

ガイドライン自体に法的拘束力はありません。ただし過去の裁判例をもとに作られた事実上の標準であり、2020年4月施行の改正民法621条で「通常損耗・経年変化は借主の原状回復義務に含まれない」という基本的な考え方が法律にも明文化されています。精算をめぐる話し合いの共通の物差しとして広く参照されています。

耐用年数を過ぎていれば、負担は必ず1円ですか?

必ずではありません。ガイドラインは、耐用年数を超えた設備でも借主は善良な管理者としての注意義務を負っており、故意の落書きなど用法違反による毀損については、耐用年数経過後でも補修工事に伴う負担が生じ得るとしています。このツールの結果は「経過年数の考え方を適用した場合の目安」としてお使いください。

契約書に「クリーニング代は借主負担」などの特約があります

一定の要件(必要性、暴利的でないこと、借主が内容を認識して合意していること等)を満たす特約は有効とされ、その場合は特約が優先されます。特約の有効性そのものはこのツールでは判定できません。金額や範囲が契約書に具体的に書かれているかを確認してください。

入居したとき、クロスや設備は新品ではありませんでした

その場合、前の入居者が使っていた期間も経過年数に含めて考えるのが原則です。このツールは入居年数=経過年数として計算しているため、入居時に新品でなかった項目は、実際の負担はここでの結果よりさらに小さくなる方向です。

入力した内容は保存されますか?

されません。計算はすべてお使いのブラウザの中で行われ、サーバーに送信されることはありません。ページを閉じると入力内容は消えます。